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授權級別:獨家授權與委托   作品類別:國際論文網-社會經濟論文   會員:梁衛山之大山   閱讀: 次   編輯評分: 3
投稿時間:2019/4/4 9:51:25     最新修改:2019/4/4 18:24:52     來源:中國國際劇本網www.fsalp.com.cn 
淺談物業管理的臨界點、人力資源和能源成本控制
作者:梁衛山
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                                        淺談物業管理的臨界點、人力資源和能源成本控制

                                                                            梁衛山

  根據國家《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》規定,物業管理服務成本或物業管理服務支出的構成,包括:公共部位、公用設備設施的維護保養費和公共責任保險費;綠化.清潔費;辦公費;固定資產折舊費;人員工資福利費;業主同意的其他費用等項內容。在以上的框架下,物業管理的成本可劃分為:占總成本30—40% 的人力成本;20—30% 的公共能源成本;20% 左右的營運成本;10% 左右的管理成本 ,物業管理成本的控制就是借鑒工業企業生產的成本控制思想與方式,在物業經營管理中進行成本控制。在滿足物業管理服務的同時,成本越小越好,成本小了就能贏得更多的利潤,發展壯大物業管理企業,更好地服務于居民業主。本文從物業管理成本的臨界點控制、人力資源成本控制和能源成本控制幾方面談幾點看法:

  一、物業管理成本臨界點控制。臨界點控制是一種動態的控制方式,物業管理企業既要滿足服務需求峰期業主對較高服務能力的需要,又要保證在低谷期時不閑置服務能力,對物業管理企業的各部門進行成本預算和定額控制。臨界點控制可使物業管理企業的服務供應,恰當的在相匹配的臨界點上運行,從而實現業主都滿意的成效成本控制管理。實行臨界點運行,關鍵是能源臨界點運行控制得好。能源臨界點運行要求既要滿足業主的用水、用電、用氣的需求,又要減少因能源浪費造成的損失,恰好在能源管理沒有多余浪費的需求和供應平衡點上運行。可是,理想的臨界點運行是不存在的,這就要求大家要反復實踐、反復推敲、反復捉摸、多做工作,以找到最佳的運行臨界點。例如:在照明用電上,工作人員應根據業主的實際需要及時地調整開關相關線路,使之既能滿足廣大、業主的需要,又能最大限度地節約用電。而對于廣場、道路照明,下半夜就應關閉電源,這樣節約了能源,防止了浪費,從而在最佳的臨界點上運行。

  二、人力資源成本的控制。為業主服務的物業管理公司的員工、工作人員和保潔衛生、安全保衛人員的 工資、福利費和其他有關費用構成人力資源的成本。人力資源的成本控制搞好了,就能夠解決業主服務高峰時的需求,也能夠在服務低谷時杜絕服務資源的閑置。也就是說,有效地控制全部物業管理人員的量,不應由于人員多造成支出大,加大成本。人力資源成本的控制要以服務能力的柔性規劃與實施為主, 一方面要多培養一專多能的、高素質員工,另一方面在滿足需求的情況下,打破人員的硬性化安排,根據服務需要及時調整服務能力,科學合理地安排好服務運作時間和在崗人員。具體做法下:一是從時間上進行人力資源成本的控制。要從時間上分析住宅小區服務需求的高峰期和低谷期,重點安排服務能力。由于業主在一定時間內相對固定,因此,可在服務高峰期配以定崗定員的較高的服務能力,在低谷期以值班方式提供服務,并準備處理意外事件的應急能力來滿足各種服務。二是從空間上進行人力資源的控制。要從空間上落實服務責任制,要在不同的服務時段采取不同措施,采取定崗定員和值班相結合的排班方式,也就是說定崗定員是保證服務需要的前提。但是,也不要一味強調人員的增加與減少,而是應在提高員工素質上下功夫,通過培訓、輪崗 、實習等手段,使員工能夠一專多能,這樣,才能拓展業務空間,達到人力資源成本摔制和取得較好經濟效益的目的。

   三、能源成本的控制。能源成本控制相對人力資源成本控制來說是硬性的。因為,居民住宅小區辦公樓、住宅樓的照明和設備設施的用電是必不可少的。一定程度照明的合理布局和亮度,會使辦公樓、住宅樓工作人員、居住業主既舒適又不浪費電能。還有,居民住宅小區的綠化和硬化也是必不可少的,如何利用寶貴的場地空問,多搞綠化,搞好硬化,這也是能源成本控制所要考慮的。具體措施有以下幾點:一是計量無遺漏。計量無遺漏的基礎是安裝好水表、電表、汽表.液化氣表,通過計量達到無遺漏。以電能的計算為例,要在每家每戶安裝電表。總表數扣除各業主的分表數,即為公共照明和設備用電。要安裝專門計量電表,分析控制設施設備用電。要以每座樓為單位安裝電表,分析控制公共照明用電。還應住物業管理企業辦公用房上安裝電表,加以分析控制。還要配合國家或地區的電力優惠政策,安裝相應的電表,以節約能源費用。二是管理無空白點。能源成本的控制工作是要人去完成的;因此,只要有使用能源的地方,就要派人計量到,要開關控制運行時問,杜絕無管理現象。像長明燈在一些居民小區屢見不鮮,這就是管理上的空白點,應加強管理,根除長明燈,節約能源,控制能源成本。

  三是準確核算電價。現在,供電部門按枯水季節和豐水季節實行兩種平均價格,每天還要按豐、平、谷三個用電時段,分三個不同的標準計量電價。因此,應從總電費和使用小時兩方面反復核算,得到最佳用電方案,控制能源成本。

  總之,物業管理成本的控制工作千頭萬緒,抓住物業管理成本的臨界點控制,人力資源成本控制和能源成本控制,就找到了控制成本的關鍵。就能夠減少成本,增加贏利,使物業管理企業發展壯大,從而更好地為業主服務。

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